El Gobierno reglamentó hace pocos días las hipotecas divisibles con el objetivo de impulsar una parte poco explorada del mercado inmobiliario: las hipotecas para departamentos en pozo.
A diferencia de una hipoteca tradicional, que se toma sobre una propiedad usada, en estos nuevos créditos lo que se hipoteca es el derecho real de superficie, es decir, el derecho a construir un inmueble en ese terreno; incluso antes de que se subdividan las unidades, en el caso de los edificios, o los lotes, en el caso de barrios.
Así, el proyecto puede constituir un crédito hipotecario al inicio del desarrollo y los compradores empezar a pagar a medida que se construye. Cuando la obra está terminada, se dividen las unidades y la hipoteca, y cada propietario deberá pagar el saldo individual restante.
Para Federico González Rouco, economista de Empiria, la nueva herramienta es muy importante ya que “permite que ese financiamiento no sea una carga hasta la construcción y posterior venta, sino que se puede ir descargando a medida que va avanzando la obra también. Porque se puede ir vendiendo contra esa promesa de construcción”.
En este sentido, Bernardo Mihura de Estrada, titular del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de la Ciudad de Buenos Aires, afirma que la hipoteca divisible le da al comprador la posibilidad de negociar con el desarrollador con el dinero en mano. “Hoy el único que le financia al comprador de una propiedad en pozo es el propio desarrollador. Y le financia en las condiciones que el desarrollador le impone”, reflexiona.
“Esto no va a ser mágico, no va a ser automático ni mucho menos, más allá de algún caso testigo que se presente, tiene más que ver con dejar el piso listo para que cuando la economía verdaderamente arranque y los préstamos hipotecarios sean masivos”, agrega el titular del RPI.
“Por el lado el sistema financiero por ahora lo veo frío en general, con la cuestión crediticia a raíz de los vaivenes de la situación económica actual, las tasas y el dólar, lo cual, por supuesto, no ayuda”, señala Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Y añade: “Mucho menos en los créditos para la construcción que son siempre a largo plazo, y en particular con este formato están fríos porque lo desconocen. Ojalá los bancos públicos puedan llegar a empezar a abrir un poco el espacio para eso, a los bancos privados francamente los veo fríos con esta cuestión”.
Por ahora, la mayoría de los bancos están en modo wait and see. Si bien el DNU 1017/2024 que habilita las hipotecas divisibles data de noviembre, la medida se reglamentó recién a mediados de julio y por ahora no hay desarrollos que se hayan empezado a construir bajo esta modalidad.
“Creo que va a tener un impacto positivo en el mercado inmobiliario, en tanto y en cuanto, las entidades financieras quieran financiar este tipo de proyectos. Hoy tienen las herramientas jurídicas adecuadas para hacerlo. Si no lo hacen, es porque o no lo quieren hacer, o porque no tienen los fondos para hacerlo, o porque quieren privilegiar otro tipo de negocios”, advierte Mihura de Estrada.
“Ojalá los bancos estén dispuestos a prestar plata con estos instrumentos, es muy importante. No sé si va a suceder”, coincide González Rouco, y señala que el sector inmobiliario ha sido históricamente relegado por los bancos.
Los créditos hipotecarios se reactivaron el año pasado tras un período de estancamiento. Según cifras del Banco Central, unas 10.000 personas tomaron créditos hipotecarios, casi el triple que en 2023.
El BCRA calcula que a diciembre de 2024 el número total de personas con créditos hipotecarios ascendía a 150.000, es decir 0,4% de la población adulta del país, muy por debajo del promedio del grupo de países de ingresos medios y altos al que pertenece Argentina: entre 3% y 20%.
Desde el Banco Ciudad dijeron que las hipotecas divisibles son un gran aporte y actualmente están estudiando cómo instrumentarlo en su oferta. El banco fue uno de los primeros -y pocos- en lanzar una línea de crédito para comprar viviendas en pozo, en febrero pasado.
Se trata de un préstamo para la compra de viviendas de pozo que comienza como un crédito personal, cuando la obra está en construcción, y luego «evoluciona» a un crédito hipotecario al momento de escriturar. La línea está pensada para la adquisición de viviendas de pozo en proyectos inmobiliarios aprobados por el banco, dentro de la Ciudad de Buenos Aires.
El crédito tiene un plazo de hasta 20 años y un monto máximo de $300 millones, con una tasa general UVA de 8,1% o una tasa preferencial de 4,5% para ciertos barrios como La Boca, Lugano, el Barrio Olímpico, el centro y Nodo Sáenz.
El banco financia hasta el 75% del valor de la propiedad -el 25% restante se fondea con capital de los futuros propietarios- con un esquema dual: hasta el 30% se desembolsa durante la obra (hasta 30 meses desde el inicio de la solicitud), y el 45% restante se desembolsa al momento de constituir la hipoteca. Por otra parte, durante la etapa inicial sólo se pagan intereses, por lo que reduce el costo de la cuota.
Actualmente, la entidad está avanzando con cerca de 20 proyectos, que se encuentran en diferentes etapas de aprobación. Son desarrollos de escala mediana a chica (unidades de 80m2 o menos), enfocados en la clase media y se ubican en barrios como Saavedra, Núñez, Parque Centenario, La Boca y Boedo, entre otros.
En el primer se escrituraron 6.610 viviendas en la Ciudad de Buenos Aires, según datos del Colegio de Escribanos porteño. Sólo en junio, se contabilizaron 1.216 hipotecas, cerca del 20% del total de las escrituras del mes. Sin embargo, desde la entidad advierten que la demanda de crédito hipotecario, aunque crónicamente insatisfecha, podría estar llegando a un techo, ya que junio marcó una desaceleración en la tendencia alcista que se venía registrando desde comienzos de año.
“Lo que uno está viendo es que en la financiación de los departamentos usados por préstamos hipotecarios, los bancos están empezando a subir las tasas y a retraer un poco la oferta de crédito. Porque hay sobredemanda de los particulares y escasez de dinero para este tipo de préstamos” explicó Mihura de Estrada.
Hipotecas divisibles y registro de boletos para propiedades en construcción
Sumándose a la novedad de las hipotecas divisibles, esta semana el RPI reglamentó la posibilidad de registrar boletos de compraventa sobre unidades en construcción o por construir.
Se trata de una herramienta útil para el comprador a la hora de pedir financiamiento, ya que el boleto registrado se puede prender y el inmueble en construcción se puede hipotecar. Además, la registración del boleto sobre unidades a construir permite darle la certeza al comprador de que esa unidad no fue vendida a otra persona, resalta Mihura de Estrada.
“Cuando uno compra un departamento por boleto en construcción, como no hay entrega de posesión, uno no sabe si diez minutos antes o un día antes o una semana antes ya han vendido ese futuro departamento. Ha pasado mucho, hay empresas constructoras fraudulentas que venden muchas veces el mismo departamento”, señaló.
“Puede darle mayor tranquilidad a los compradores, porque hasta ahora los boletos son instrumentos privados que no se registran y eso eventualmente puede dar lugar a algunos que actúen de mala fe. Con la inscripción hay un resguardo adicional tal como tienen las escrituras de compra venta”, coincide Tabakman.